南门三大新盘正面刚来投票见分晓！

　　我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

　　我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过12年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

　　以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

　　段大你好，我实在是面临选择而困难症了，目前有三个楼盘，蜀道宽境、中海新川华府还有招商新川臻境，麻烦请你广大粉丝来帮忙投票吧，不知道选哪个更好呢？

　　成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格持续上涨的诱因。

　　你好，你的情况是非常典型的，想必很多人也会纠结，高新资格，预算400-450万，到底是选中海新川华府的139平套四双卫小高层？还是选蜀道宽境的143平套四双卫中庭楼王？又或者招商新川臻境131平赠送大的核心区套四？

　　1、中海新川华府，位于新川南侧，挨着天府新区万安板块，中海品牌较好，140亩大盘，有少量T4高层，其余大多是T2洋房小高层，可着重看139的套四双卫T2小高层。但是套内只有80%，朝南临街，有一定噪音，周边大盘环绕，地段相对核心。

　　二批次已经预售，相对一批次有所涨幅，要400-420万，楼盘距离地铁稍远，但西侧有红星路TOD的待拍待建，需要等待未来的规划发展和产业辐射，预期是有的。

　　2、蜀道宽境，同在新川南侧，紧挨着天新万安板块，地铁6号线万安地铁口西侧，纯南北板式通透小高层，有少量东西T2产品，主打平户型，117房源少，套三双卫；134是东西朝向；143是主打的南北朝向，待开楼王楼栋，单价预估是3.05万。

　　该预算可着重看蜀道宽境的143户型，套内83%，可以买到中庭楼王，估计430W左右，产品格局来说是更改善的。

　　开发商蜀道并非知名开发商，但是万亿级别国企实力不俗，整体外立面也不错，小区东侧有独立的商业体，万安也是规划的TOD站点，南侧即为天府新区的三利麓山城高层产品，但是楼间距较远。

　　3、招商新川臻境，位于新通大道北侧，属于A学区，但相对来说是新川更居中的位置。

　　楼盘主打平套四双卫、三卫，全系T2小高层，带电梯入户，私家花园。据说赠送抵扣公摊，所以看起来单价高（清水限价3.2万），但实际上套内单价不一定最高，主要是同样的套内，面积就要超过普通的143户型了。

　　总价高，单价高，A学区是槽点，热度较高也是槽点，但是招商的品质，户型产品的设计，临河而居的舒适感都是加分项，预估门槛在450万左右。

　　老师，请教下青羊区黄田坝华润锦官云玺算站岗盘吗？算下来不到2.8，我是地缘性刚需客户，这个盘离上班很近、户型好，但是盘小、板块界面差，面积对我来说来说也大了点，想咨询下老师站在投资角度这个盘怎么样？我是无房青羊区刚一，有d类人才资格，预算300-400，主要考虑黄田坝外光华附近新盘，然后二手也看。

　　想看110-120大小，目前主要在考虑云玺，优点是通勤时间短和户型好，物业好。缺点是地段一般怕买来站岗，自住的线，周围界面差，离地铁二十分钟，临马路和三所学校噪音大。

　　另外也在考虑蔡桥板块的中铁建101亩和草堂小学隔壁的兴光华盘。还有捂着的两个网红盘金沙壹品，光华壹号

　　锦官云玺严格来说，属于黄田坝，占地22.7亩的纯住宅，容积率2.5，清水限价2.9万，是22年7月集中土拍的时候华润拿下的。

　　从地理位置上来说，紧挨着成飞高中部和实验小学明道分校，介于地铁黄田坝和成都西站之间，旁边的好友是龙湖西府琅悦和新力曦悦。

　　外部环境受制于成飞的整体开发和老化，肯定不如内外金沙那么成熟，也不如中坝、万家湾那么欣欣向荣。

　　附近有工业基地以及飞机噪音，在清水限价便宜2k的背景下，大家也更愿意考虑万家湾的华润锦官和鸣。

　　线月中旬开盘”，由于占地不大，只有4栋，一次性全部开完，一共264套，全系只有一个户型：143平——套四双卫、竖厅双阳台、动静分区、南北通透。

　　价格相对适中，精装2.8-3万，但开盘即优惠。惠后平均总价约390万/套，均价大概2.7万+。这样的价格对比清水限价2.9万，对比2年前的龙湖西府琅悦开盘价，的确算有诚意。从买入门槛来说，虽然面积大了一些，但单价不算贵，尤其是你能谈到2.8万以内的话，比我早先了解到的还便宜一点点，所以华润这次是下了很大的决心要主推去化的。

　　华润七龙珠现在的方向很明确，就是地块很多，捂盘会变成砸盘，还不如让利出来，提高周转空间，也能反哺购房者的投资性预期。

　　地铁资源、产品的纯粹性改善型、买入的容易程度都是其优点；界面、噪音、烟火气，也要算一个缺点。

　　至于价格和学区资源，不偏不倚，不褒不贬。学区不多说了哈，实验小学明道分校。实小明道今年迎来了对口中学的利好。今年，青羊7区的对口初中，原成飞中学变为了由石室联中领办的石室联合成飞学校。

　　石室联合成飞学校由石室联中原班人马直接管理，并与石室联中陕西街校区将坚持五个统一(管理团队统一、师资培养统一、教研活动统一、教育资源统一、教学评价统一)。此外，石室联中还派出了强大的教师阵容，多位都是学校的主任、教研组长、年级组长等骨干教师。办学质量得到不少提升。

　　青羊的教育资源，是比较均衡，而且稳步提升的，这对于未来大家认可青羊楼盘的价值，带有溢价作用。

　　2.7-2.8万的精装单价，我认为是比较匹配当前的楼市格局的，1万是产品，1万的地段，1万是配套，外金沙成飞这边，基本在2023年定档3万是没多大问题的。现在来看，略有折扣，几乎是跟着时间，慢慢磨平了，当年龙湖的价格缺口。

　　区域决定下限，产品决定上限。板块有尖端科技、产业和教育、商业的兑现，产品上因为比较纯粹的T2改善套四格局，动静分区还能兼顾到横厅布局，南北通透的户型，你可以找遍整个成都，真的很难得。这一些产品上的优势，反而掩饰了小地块和容积率的不足，在未来的二手房市场上，能从外金沙脱颖而出，成为一梯队产品。

　　另外考虑到外金沙的界面问题，锦官云玺所在片区的城市更新工作拟将于2023年真正开始启动，项目周边城市界面将迎来全面升级。

　　玉润金沙尾盘450万，西派金沙530万，凤起兰庭700万。二手房的华润金悦湾套四门槛在500万左右。所以锦官云玺，基本算得上是比较杰出的选择了。

　　当然，谈到你说的光华壹号，据我们不难发现，已经修成现房，130-150平的面积，跃层产品，清水发售。价格肯定是很香的，剪刀差也越来越明显，但买入的概率成迷，尤其是这些都不是人才公寓，而且青羊刚一和刚四没有差别的情况下，大家一起社会摇，你买入的概率会被摊平，被稀释，有很大概率是买不到的，或者换句话说，你能否承受既买不到光华壹号，又错过华润锦官云玺的选择？还有这个楼盘，估计要明年下半年才能慢慢上市，今年以及过完年都没有希望。会一直煎熬下去。

　　蔡桥中铁建101亩叫做中国铁建青羊樾府，清水限价3.15万，基本定档23年3月份会开盘，主打的是西门教育+改善，据我了解，它没有小户型，毕竟容积率只有2.0，所以布局的是改善洋房小高层和叠拼，户型140+，单价估计是3万出头，总价要400多万了，有点超预算，而且没有价格倒挂。

　　插一个话题，最近好些新房对接的银行，首贷利率可以低至4.1%，这比常规的4.3%更低得多，也就是说同样贷款100万，每个月可以少xx元？

　　资格：D类人才；户口：高新南区；预算：250万左右；买房目的：在成都的一套房，属于刚需；需求：主城五区（除金牛区）+高新南区的人才公寓，面积90-120平方，如果有精装修更好，车位一定要能买上。地点上如果在高新大源板块是最好的。背景：今年夏天刚从外地来成都工作，现在上车可能有些早。但最近通过了天恒瑞云府的购房资格复审，感觉也算机会难得，想要咨询一下这个楼盘对我来讲如何，以及将来会不会有更好的选择。 ‍‍

　　话说车位的话，是个小问题，现在的新房，尤其是你只第一先考虑新房的话，车位都是很充足的，基本上每家一个甚至2个车位都比较宽裕，开发商还在愁卖，所以你不需要愁买。

　　然后你是高新南的刚需资格，通买全城，预算250-300万左右，的高新南D类资格，现在既然天恒也复核通过了，我是赞成你说的“机会难得”。

　　天恒这个楼盘卖到现在，次次火爆，也只剩少量的楼栋还在售了，你可算是赶上了末班车，不然是真的要彻底错过，我半年前就在呼吁大家考虑这个楼盘，期间几经风波，但最终事实上，买入的都是笑哈哈，绝大多数刚需人才，都对这个楼盘用真金白银来投票了。

　　现在开盘的是6栋，17F的T2小高层，建面124平，单价2.1万，总价270万，人才优惠下来还更低。

　　6栋可以说是相当中庭的位置，采光视野，都挺好，可以无脑上，124户型也是标准的套三双卫，竖厅设计，但南北通透，通风良好。这种产品，说实话，是真的可遇不可求。

　　尤其对你在高新南上班来说，通勤不算远，周边没有更好的选择了。它本身虽然被吐槽是安置房形式，但实际上被远远夸大了这种负面效应，这个楼盘是很特殊的，是成都今年楼市里很典型的案例。

　　不然你250-300万预算，还能买什么呢？大源的远达天荟云庭，89平小套三，也要300万，好些还是朝北的临街的滞销房源。回到新川本地，远达天屿城朝北的131户型，超预算了。然后高投贤悦府，你可以了解一下这一条，产品力和价格都不占优势：

　　其余的人才公寓，要么是单价更高，要么是总价更高，没什么好特别值得期待的了，2万的T2小高层，天恒瑞云府是你最后一次机会。

　　从地段上来看，也临近新川之心核心区，周边改善大盘扎堆，未来居民素养，教育配套，商业氛围，都并不会差，但有一说一，当前还相对凌乱，假以时日，才能日见繁华，但本就是期房状态，所以值得一等。

　　话说跳出高新的线万的，答案就非常少，而且远，还没有优惠。比如白佛桥的武侯樾府，还有一些120平的小高层待售（不摇号，对你无优惠），估计单价也是2.3+，不过地处航线下，有一定噪音。

　　又比如成华的华侨城四期，是高层产品，密度比较大，清水单价可能不到2万，但是买入的难度也增大，而且产品地段谈不上很适合你。它的四期，户型是偏大，但是单价据说是清水不到2万，可能1.7的样子，首批次126到143平米，3梯4户，2梯4户，700多套房源，可以备选吧，但一定不是优选。

　　总而言之，思来想去，你现在是站在了一个绝佳的机会上，当局者迷旁观者清，我建议你要果断考虑上车天恒瑞云府。

　　总17F的6栋，最优选的是8-16楼，除去14楼；其次是5-7楼+14楼；然后是3、2、17楼。

　　都看到这里了，由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑， 目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。

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